【飲食店の家賃交渉】飲食店経営者の皆様がどんな家賃交渉をしているのか聞いてみた(緊急事態宣言対策)

飲食店繁盛会の笠岡です。

今日も、会員の飲食店経営者、飲食関係者とZOOMでたくさん話しましたが、ある飲食店経営者から

「毎週毎週目まぐるしく状況が変わるので、経営判断のタイミングが難しい。スタッフに伝えてから、政府の新しい対応で、また指示が変わったら、スタッフは不安になると思うと…」

というお話を聞きました。その通りですね。

そのような場合、笠岡がわかるちょっと先に関しては、出来る限り、お伝えしています。

で、実は、家賃交渉も日に日に変わってきていることが分かりました。

ちょっと前は、大家さんは、お話を聞いてくれないとか、よくて30%減で交渉とかだったのが、今は、交渉に応じてくれるところも増えてきたという声が多かったです。

ということで、今日は、飲食店経営者の皆様が、どんな家賃交渉をしているのか聞いてみたので、お店や個人情報をわからなくした形でシェアします。

まずは、ご協力頂いた会員の皆様、SNSでのつながりの皆様、ありがとうございます。

多くの経営者の役に立てると思います。感謝します。

では、さっそく。

皆様に質問です。家賃交渉をした方いらっしゃいますか?された方、何ヶ月分の家賃交渉をしましたか?どのような交渉をしましたでしょうか?よろしければ教えて下さい。

3月中旬から交渉開始。1回目は「どこも厳しいから無理」。2回目も無理。4月になって3回目で「交渉に応じます。検討しますので、追って連絡します」となりました。具体的な金額や期間はこれからです。

10ヶ月間、半額で申出書を提出しました!

BAR&ダイニング業態の店舗で都内です。地域温度差がかなりありますが、一律に50%減額、コロナ収束まで最大6ヶ月で要望書を提出、交渉しております。

複数店舗で50%減額まとまっています。全て当面3ヶ月です。東京のバー業態等、都知事が名指ししたところは、大家さんが話を聞いてくれて、むしろ他の業態より有利かもしれません。

本日交渉したオーナーさんは複数ビル所有、BAR業態やキャバクラと通常飲食店で割引幅を変えてると言ってました。

1.永続的10%
2.半年間50%
3.上記無理なら可能な範囲又は敷金一部返還
で交渉して、大体半年20%で落ち着いています。それでもしんどいですけどね。

友人知人の経営者と情報交換しながら賃料交渉のタイミングをはかりましたが、状況悪化スピードが激しいのもあって、数日レベルで落としどころの平均が変わってるように思います。

数日前までは、良くて30%オフだった気がしますが、弊社含めて今は、50%でまとまるケースが増えてますね。

オーナー様の事情で全然違いました。感動したオーナー様は「事が落ち着くまで払わなくていい…。こんな時はお互い様だから、ずっときちんと払い続けてきたからと…。」と。涙が出ました。

それ以外は当面景気回復まで35%、半年間30%ダウン、1店舗は1週間返事待ってくれ。他2店舗は、折り返し連絡もくれないい。そんな感じです。

4、5月の2ヶ月20%ダウンで大家さんから了解頂きました!1週間前に書面で4、5月は免除して欲しいと出して、結局20%ダウンです。

はじめまして、こんにちは。いつもいろいろな記事を読ませていただき勉強させていもらっておりありがとうございます。

愛知県郊外。交渉内容は半年間の期間で約50%減額でお願いしましたが断られました。それならばと退去をほのめかしましたが、やはり無理でした。

その他では月額のゴミ処理代が5500円→3500円に変更。週5から週2の引き取りになってしまったけど、ゴミの量も減っているので問題なし。

マイクロバスの駐車場(テナントとは別の大家)が、5500円→2750円に変更が、半年間の時限措置で協力していただけました。

3月の半ばから交渉に入ったのでタイミングが少し早かったかもと思っています。再度交渉してみる余地があるようならしてみようと思います。

管理会社(サブリース関連)では、こんなメッセージがありました。

管理会社に問い合わせしたら「対応してません!」と断られました…

と門前払いのパターンと別の方から、

「サブリース会社自体がビルオーナーさんに交渉してることがわかりました。同じリース会社を使っている友人が、弊社とほぼ同じタイミングで申入れをしたんですが、初動の時点で、対応が異なりました。大家さんが違うからだと思います。このあたりから交渉する余地がゼロではないと思ってます。」

サブリースだからといって諦めることはないようです。

現在交渉中。まずは、不動産屋さんを味方に付けてから、大家さんに打診してもらう。次は、自分で話したいので、「まずは声かけてください」と不動産屋を立てておきました。続報を待て(笑)

家賃交渉、うちはこれからですが、プランを下記のように考えています。

1.本社と店舗を3ヶ月間50%offから交渉スタートする予定でして、いまはタイミング見計らってます。

タイミング:緊急事態宣言が出されてから数日後か、もしかしたら店舗休業するかもしれないので、それを決定してから→既成事実があると説得しやすい

準備資料:書面による要望書、店売上の推移

2.50%offからの妥協

3.保証金敷金の取り崩し

(例)1,000万円預託しているところを300万円とかにしてもらって、700万円の返還を受けて運転資金に回す→家主収益は変わらない。

4.賃料の前払い→後払いに変更。1ヶ月だけですが、資金繰りがラクになる

5.更新料の免除

6.管理費減額→共益費や電気代請求単価と東電請求単価の差額解消要求

7.店舗資産の流動化

店舗償却資産や賃借権を売却(要家主承諾)してリースに切り替える→総支払い額は増えるが月々CFは改善

固定資産税減免措置も交渉のタイミングになりそうです。

大家さん側をやっている仲間が言っていましたがこれから固定資産税の免除がらしいのですが、決まれば減額に応じ易いとの事です。ちなみに赤坂のビルオーナーでしたが、25坪6階のビルの固定資産税だけで700〜800万あるらしいのでだいぶ違うそうです。

政府の文書を武器として持っていく外食企業もあるようです。

国交相からも文書出てます。大家との交渉時に一緒にこの文書を持っていく外食企業も多いみたいです
http://www.mlit.go.jp/report/press/content/001339166.pdf
http://www.mlit.go.jp/report/press/content/001338620.pdf

大手チェーン系がまずこれで、案内をして周り、仲間の経営者(おそらくフランチャイジーをしている)その後雛形が回ってきたらしいです。この雛形で家主に交渉する手紙をまずは送っているようです、ご参考ください、、、大体相場は30%ぐらいから応じてくれるみたいです。

商業施設の方からも。

商業施設です。3月から家賃交渉をしていました。まだ返事は来てませんが、「売り上げのの7〜9%にしてほしいと…そのような流れになるだろう」とのことでした。4月に関しましては減額ではなく免除で交渉をしています。今日、館の閉館が決まりましたので多分免除になると思います。

本日4月7日交渉。
・大家さんは同じビル内で不動産業(賃貸、売買)
・減額は不可能。猶予は可能。
・半額分の支払いでOK、半額を猶予してもらえる。
・猶予分をいつ支払うかは未定。
・とりあえず今月、来月支払い(4、5月)を半額猶予してもらえる、その後は状況次第。
・今年8月賃貸契約更新予定。その更新料1か月分も猶予して頂ける。
・状況がもっと逼迫するようなら再相談可能。
書面用意しての交渉は感じ悪くなりそうなので、相談したい旨電話したのち会話のみの交渉になりました。

笠岡さん、おはようございます。家賃交渉についてですが、場所によって事情は異なりますが、ある場所では3月の上旬から交渉し始め、3分の1で打診して半分の着地というケースがありました。

書面と数字は提出して検証してもらいますが、比較的心ある対応をしてくれる大家さんではあります。

別のケースは「お宅らだけじゃなくてうちも困ってます」と断られました。他のテナント経営者も同様に断られたようですが、今朝のニュースで大手が減額に動いており、再交渉するつもりです。

多くの飲食店、いや、飲食以外のテナントも、すでに、家賃交渉が不可欠な状況だと思います。飲食店・テナントの皆様の参考になれば、嬉しく思います。

がんばりましょう!生き残りましょう!経営者の皆さん!

笠岡@飲食店繁盛会

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